注文住宅の土地について

注文住宅を建てる場合、土地探しから始める方がほとんどだと思います。

そこで、土地探しで成功するポイントと土地の良し悪しの見分け方など、初めての土地探しに参考となる情報をお伝えします。

「土地情報の仕組みと優先順位」

土地の購入を考えたとき、沢山の不動産業者に声をかければ多くの土地情報が集まると思われる方が多いと思いますが、実は、不動産市場に流れている土地物件情報の9割以上が同じ情報なのです。

これは不動産業界の独自のネットワークによるもので、宅地建物取引業に基づいた国土交通大臣指定の「指定流通機構」に全国の不動産業者が加入して不動産情報を共有しているからなのです。

従って、多くの不動産業者に声をかけても同じ土地物件情報しか出てこないのです。

買主にこの土地情報のデーターベースのことを事前に説明してくれる不動産業者は少なく、話してしまうとそのまま他社に行かれてしまう可能性があるからです。

結論から言うと、どこの不動産業者も同じ土地情報を扱うわけですから、不動産業者の大小は関係なく経験豊富で信頼できる営業マンに依頼することが成功のコツです。

土地を購入するにあたって最初に行うことは、土地に対する要望に優先順位をつけることです。

例えば日当たりが良い、大通りに面していない、敷地に面する道路が狭くないなど、要望は３つくらいに絞ると良いでしょう。

あまり多くの要望があると、せっかく良い土地に出会っても迷っているうちに他の人に先を越されてしまうことになりかねません。そしてすべての要望を叶えられる土地を見つけることは難しいのです。

土地の価格ですが、同じ地域でも相場より高い物件もあれば、または安い物件もあります。

それはそれぞれの土地にメリット、デメリットの違いが有るからです。

土地探しは家づくりの第一歩です。家族で十分話し合いをして土地選びの要望に優先順位をつけておきましょう。

「トータルでの資金計画」

土地を購入する場合、土地の費用、注文住宅を建てる費用、諸費用（引っ越し費用、ローンの保証料、火災保険料、登記費用、固定資産税、都市計画税）など、入居するまでにかかる費用をトータルで資金計画をして、土地にいくらまで出せるか検討する必要があります。

また、土地の価格だけでなく、土地の選び方にも注意が必要です。

例えば、地盤の弱い土地ですと地盤補強工事をする必要があり、余分な費用が発生することになります。道路や隣地との高低差がある土地の場合、造成工事をしないと建物を建てることができない場合もあります。

このように、土地の購入費用と仲介手数料以外に費用がかかる土地を購入しなければならない場合は、その費用も資金計画に入れておく必要があります。

家づくりで最初にしなければいけないことは「資金計画」です。住宅ローンの支払いは長期にわたります。

毎月のローンの返済をしながら生活するわけですから、無理のない資金計画の範囲の中で購入できる土地を探さなければなりません。

「資金計画」は生活設計やライフイベント（子供の入学費、教育費、大学学費、老後の生活費など）にかかる費用を詳細に作成したライフイベント表を考慮したものでなければなりません。

また、緊急時の資金として最低でも3か月～1年分の生活費は用意しておくと良いでしょう。

その他、住宅のメンテナンス費として毎月8千円～1万円の積み立てをすると良いでしょう。

「土地調査の重要性」

土地を購入する際、実際に現地に行って諸条件を確認する必要があります。

不動産業者に現地に案内してもらうことがほとんどですが、その場合の確認するべき重要なポイントを紹介したいと思います。

大きく分けて、以下の「住環境」「日照と通風」「高低差」「地盤の確認」の４項目を確認するとよいでしょう。

「住環境」

実際に駅やバス停まで歩いてみましょう。

その他、学校、スーパー、金融機関、病院などまでの距離や、夜間の街並みの明るさや交通量の変化などその地域の雰囲気を確認しておきましょう。

「日照と通風」

日当たりがいいのか、通風が確保されるのか確認しましょう。

隣地の建物の状況やマンションなどが建っていないかを確認して下さい。

「地盤の確認」

地盤の状況を確認しておくことは資金計画の上でも大切なことです。

不動産業者に近隣の地盤データを用意してもらうようにお願いしましょう。

以上が土地を購入する際の事前に確認しておく重要なポイントです。

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