二世帯住宅の極意

二世帯住宅の基本的な考え方

二世帯住宅の基本的な考え方は、親世帯と子世帯のコミュニケ-ションの取り方や、息子夫婦の同居、娘夫婦の同居など、同居のスタイルによる違いなど、プランニングをするうえで何を重点に考えなければならないかが違ってきます。また、二世帯住宅を同居スタイルの違いで分けると 同居型・部分共有型・分離型の三つに分けることが出来ます

1.同居型

親世帯と子世帯の寝室以外の全てのスペースを共有しあう、昔から一番多く取り入れられてきたのが同居型です。メリットとしては、建築費用を抑えることができ、光熱費の無駄が無く、経済的なところです。デメリットとしては、プライバシーの確保が難しい部分です。床面積の問題もありますが、寝室を広めに取り、ソファーやテーブルを置けるスペースをつくり、寝室兼居間として使えるようにするのも良いでしょう。そして、親世帯は将来的な介護の問題も考え、寝室やトイレの位置、広さなどを考えることも重要です。
 

2.部分共有型

住まいのどこか一部を親世帯と子世帯が共有して使用します。お互いの生活パターンや考え方により、共有して使用するスペースに違いがでてきます。メリットとしては、プライバシーの確保が出来ることや、お互いの生活パターンを守れることがあげられます。デメリットとしては、建築費用のアップ、光熱費が二世帯分必要になる点です。親世帯と子世帯が共有して使用する交流の場所をどの部分にするかが重要になってきます。共有部分に関しては、双方で管理の仕方などを決めておくと良いでしょう。
 

3.分離型

簡単に言えば、一戸建ての建物を二棟隣り合わせで建築するイメージです。その形態として、一戸建ての建物で、双方が玄関または、内部のドアで行き来ができるようにしたタイプと、1階と2階で世帯を完全に分け、内部の階段もしくは外部の階段を上がり、直接2階に行けるようにしたタイプがあります。暮らしの面では相手世帯の影響を受けることなく、お互いの生活パターンが守られ、一戸建てに住んでいるような気楽さがあります。だだし、お互いの生活音に関しての配慮が必要だと思われます。 

二世帯住宅においては、互いの小さな遠慮や依存の積み重ねから、大きなストレスが生まれがちです。住み手の心構えとしては、心理的、経済的に自立しながらも、いざという時には苦労や喜びを分かち合うという精神が必要です。
 

二世帯住宅の所有形態による税額

二世帯住宅の所有形態(登記の仕方)は、単独所有・共有所有・区分所有という、三つに分けることが出来ます。それぞれ適用される税額や減税措置に違いがあります。

1.単独所有

一人の名義で家を所有するもので、住宅ローンを組む場合は、所有者単独の名義でしか融資を受けられません。当然、一戸の住宅とみなされますから、不動産取得税や固定資産税は、土地や建物の大きさに応じて支払うことになります。また、両世帯で出資していながら単独所有とした場合、贈与税が発生する場合もあるので、注意が必要です。
 

2.共有所有

複数の名義人で家を所有するもので、出資金額に 応じて持ち分割合を決めます。住宅ローンを組む場合は、名義人それぞれ住宅ローンを組むことが出来ます。長期優良住宅とした場合の優遇制度や、ローン減税は名義人ごとに適用されます。但し、一戸の住宅を複数名義で所有するという考え方のため、固定資産税は、単独所有の場合と同様に住宅全体の大きさに応じて支払わなければなりません。
 

3.区分所有

二戸の独立した住宅として各々の名義で所有する形態で、「長屋」または「共同住宅」という建て方をいいます。この場合、ローン減税はもちろん、固定資産税の軽減措置も、各世帯で利用できます。たとえば固定資産税を考えると、一戸あたり土地200平米までは課税評価額が1/6に軽減され、建物についても一定の基準内であれば120平米分について3年間は半額に軽減されます。この軽減措置を各世帯で受ければ、かなりの節税になるはずです。但し、区分所有にするためには。世帯の境界となる壁や床を防火、耐火構造にしたり、世帯間の出入り口を防火扉とし、施錠できるようにするなどといった条件を満たさなければなりません。建築コストはアップしますが、将来の用途転換や防災、防犯の意味からすれば、そのコストアップが「お得」を生むことも十分考えられます。